一、租赁物业的权属问题
租赁物业的权属问题：
（1）租赁物业无产权证问题；
（2）租赁物业的产权人问题；
（3）租赁物业权利限定问题，如抵押、查封、对外租赁等。
（一）租赁物业无产权证问题
租赁物业未取得产权证未必就不能承租。租赁物业未取得产权证的缘故原由有很多，对付未取得产权证的租赁物业是否能够承租，承租人须要理解其未取得产权证的缘故原由。
1、不适宜承租的租赁物业
根据商品房屋租赁管理办法及最高法房屋租赁法律阐明，以下环境未取得产权证的租赁物业不能承租：
（1）属于违法建筑的；
（2）不符合安全、防灾等工程培植逼迫性标准的；
（3）违反规定改变房屋利用性子的；
（4）未取得培植工程方案容许证或者未按照培植工程方案容许证的规定培植的房屋；（一审法庭辩论闭幕前取得的有效）
（5）未经批准或者未按照批准内容培植的临时建筑。（一审法庭辩论闭幕前取得的有效）
承租人承租上述无产权证的租赁物业，会因违反法律规定导致租赁条约无效。
2、预购的商品房尚未取得产权证一样平常可以承租
所谓预购的商品房便是出租人已与开拓商签订《商品房买卖条约》但还没有取得产权证的租赁物业。我国国家层面的法律、法规、规章等并未禁止预购人预租房屋，但是我国个别地方法规、规章则有明确禁止预购人预租房屋的干系规定，如《上海市房屋租赁条例》第九条明确规定“商品房预购人不得将预购的商品房预租”以及《呼和浩特市房屋租赁管理办法》第十八条“房地产开拓企业不得将已经预售的商品房预租，商品房预购人不得将预购的商品房预租。”
对付租赁物业所在地未有禁止预购人预租房屋的地方，承租人可以在出租人尚未取得产权证的情形下与出租人签订租赁条约，但是所签的租赁条约只是预租性子的条约，并且这种情形下存在开拓商不能向出租人交付租赁物业，从而影响承租人定期开业经营的风险。针对这种情形，我们建议在租赁条约中明确约定出租人不能定期交付租赁物业时的违约任务。
（二）租赁物业的产权人问题
1、租赁物业存在共有产权人
承租存在共有的租赁物业时，承租人应把稳取得全部共有人赞许出租的书面文件。在法律实践中，在房产证注明为单独所有、且承租人为善意的情形下，纵然未取得隐性共有人（比如夫妻）的赞许，一样平常也认定租赁条约有效。
2、租赁物业转租需产权人赞许
如果承租人是从转租人处承租租赁物业，应把稳理解转租人是否有权利对租赁物业进行转租，是否须要取得产权人的赞许。
出租人知道或者应该知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经赞许为由要求解除条约或者认定转租条约无效的，公民法院不予支持。
（三）租赁物业权利限定问题
承租人在承租租赁物业时应现场查看租赁物业是否已经被他人霸占，通过到房管局调查理解是否存在抵押、查封的情形以及已对外租赁的租赁登记备案情形。
1、租赁物业上已存在抵押
对付租赁物业上已经存在抵押的，承租人承租租赁物业该当取得抵押权人的书面赞许。但是纵然取得抵押权的书面赞许，也并不能担保抵押权人行使抵押权不影响承租人与出租人签订的租赁条约的履行。根据《中华公民共和国物权法》第一百九十条以及《最高公民法院关于适用〈中华公民共和国包管法〉多少问题的阐明》第六十六的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现造成承租人的丢失，由承租人自已承担。
2、租赁物业已被查封
根据《最高公民法院关于审理城镇房屋租赁条约轇轕案件详细运用法律多少问题的阐明》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人要求房屋受让人连续履行原租赁条约的，公民法院应予支持。但租赁房屋具有下列环境或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被公民法院依法查封的。”由于查封是公民法院依法采纳的财产保全方法，其目的是在讯断实行前限定查封标的物不动产的流转或利用，以便公民法院在被实行确当事人不实行讯断确定的债务时，对查封标的物予以逼迫实行，即依法拍卖、变卖查封标的物，以其价款了债被实行人应该履行的债务。因此，被公民法院依法查封后出租的房屋，其所有权变动不受租赁关系的限定，不适用所有权变动不破租赁原则。根据上述规定，存在租赁不得对抗已设定的查封的风险，即当出租人在不实行公民法院讯断确定的债务时，公民法院对租赁标的予以逼迫实行时造成承租人丢失由承租人自行承担。
因此，针对上述风险，我们建议承租人在出租人对租赁标的通过合法路子解除法院查封之前不与出租人就租赁标的签订《房屋租赁条约》。待租赁标的上设定的查封被依法解除后，承租人方可与出租人就租赁标的签订《房屋租赁条约》。
3、租赁物业已出租给他人
根据我国法律的规定，出租人就同一房屋订立数份租赁条约，在条约均有效的情形下，承租人均主见履行条约的，公民法院按照下列顺序确定履行条约的承租人：（一）已经合法霸占租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）条约成立在先的。
承租人应现场查看租赁物业是否已经被他人合法霸占，并在房管部门查询是否已租赁备案登记。并且，承租人应在房屋租赁条约订立后30日内，哀求出租人到租赁房屋所在地的房管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁备案登记并不影响租赁条约效力，但可以对抗第三人。
二、未验收的物业租赁问题
1、租赁物业尚未竣工验收
如果出租人已合法取得租赁物业的所有权，比如房地产开拓商已就租赁物业取得《商品房预售容许证》，可以合法对外出租，但是租赁物业尚未竣工，承租人即签订租赁条约并进场装修，则存在以下风险：
（1）开拓商损失向施工单位就质量问题索赔权利的风险。《最高公民法院关于审理培植工程施工条约轇轕案件适用法律问题的阐明》第十三条规定：“培植工程未经竣工验收，发包人擅自利用后，又以利用部分质量不符合约定为由主见权利的，不予支持。”提提高场装修导致开拓商（即出租人）损失了向施工单位就质量问题索赔的权利，开拓商可能会哀求承租人承担全部或部分任务。
（2）提提高场装修可能会造成开拓商无法通过项目整体竣工验收。正常情形下，项目竣工验收并正式交付后才能进行房屋室内装修，若前辈行室内装修然后再进行项目整体工程竣工验收，存在装修后工程与设计图纸不符而无法通过竣工验收的风险。在此情形下，开拓商可能会哀求承租人规复装修前工程原状，从而给承租人造成丢失。
（3）质量风险。在租赁标的还未竣工验收的情形下承租人即进场装修，在将来房屋一旦涌现质量问题，质量任务可能无法确定，导致承租人承担全部或部分质量任务。
因此，针对上述风险，我们建议承租人在租赁标的竣工验收后再进场装修，如果承租人仍希望在租赁标的竣工验收前即进场装修，则建议在租赁条约中明确约定提提高场装修不视为租赁标的的交付利用，因提提高场装修导致的承租人丢失全部由出租人承担。
2、租赁物业尚未取得消防验收合格证明
租赁标的尚未取得消防验收合格证明，存在禁止投入利用从而给承租人造成丢失的风险。根据《消防法》第十三条规定：“……依法应该进行消防验收的培植工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入利用；其他培植工程经依法抽查不合格的，应该停滞利用。”
因此，针对上述风险，我们建议承租人在租赁标的取得消防验收合格证明后再签订租赁条约及进场装修。如果承租人仍希望在租赁标的取得消防验收合格证明前签订租赁条约及进场装修，则建议在租赁条约中明确约定进场装修后因租赁标的仍无法取得消防验收条约证明从而导致的承租人丢失全部由出租人承担。但是即便如此，在租赁标的取得消防验收合格证明前本次租赁项目依然存在重大法律风险。
三、划拨地皮上的物业租赁问题
在现实中承租人承租租赁物业时有时会发生租赁的是国家机构下属单位所有的物业，并且租赁物业的《国有地皮利用证》上记载的地皮利用权类型为划拨，用场也非商业，若承租人租赁并用于经营性用场则不符合《地皮管理法》等干系法律规范的规定。根据《城市房地产管理法》的规定“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨办法取得利用权的国有地皮上建成的房屋出租的，应该将租金中所含地皮收益上缴国家。详细办法由国务院规定。”若出租人出租租赁物业，应先行按照上述规定办理干系申请手续并在租赁过程中上缴地皮收益。
四、租赁物业的法定用场与租赁目的不符问题
承租人在承租租赁物业时，应理解租赁物业的法定用场——可审查地皮利用权证中地皮用场，如果因此办公经营活动为目的，则须要理解租赁物业的法定用场是否是办公。只管海内住宅用地或其他用地建成办公楼对外出租出售的征象比较普遍，但作为承租人还是要把稳在条约中设定相应条款规避这一风险。
五、签订租赁条约时的把稳事变
承租人在签订租赁条约时应把稳如下事变：
1、租赁期限
根据中国法律规定，租期不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，租赁双方可以续订租赁条约，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
同时，如果承租的租赁物业为转租，则转租期限不能超过原承租人剩余租赁期限，超过的期限为无效，但出租人与承租人另有约定的除外。
2、免租期
在商用办公室租赁中出租人一样平常会供应免租期间。免租期间，常日承租人无需支付租金，但须要支付管理费和公用奇迹费。
3、租金和其他用度
租赁条约中应把稳约定清楚租金和其他用度，诸如物业管理费和停车、通讯、空调、用电的用度以及税费的承担。
此外，如果承租人承租的是毛坯房，则承租人应考虑与出租人协商以装修费抵租金，并在租赁条约中作出明确约定。
4、押金
租赁条约中，常日会哀求支付押金（或称为担保金）以保护出租人的利益。担保金的数额常日是月租金的2倍至3倍。对押金的数额、返还和扣除等事变予以明确规定非常主要。
5、出租人违约解除条约的违约任务
房屋租赁条约无效或非因承租人单方违约导致解除，承租人可就装饰装修的现值或残值丢失哀求赔偿，因此承租人因把稳网络和保留装修用度凭据。
6、争取有利条款
常日情形下，在北京比较好的办公楼对外租赁时，出租人比较强势，哀求承租人签订的租赁条约是格式条款，并且不同意承租人予以修正。承租人对付租赁条约中明显不利条款应尽力争取。
六、职场租赁的特点及风险戒备建议
1、特点
（1）租赁物业用场为办公；
（2）租赁物业一样平常哀求权属明晰、具备一定的品质、有较好的物业管理；
（3）租赁期限较长；
（4）装修投入较大。
2、风险戒备建议
基于上述特点，由于租赁物业涉及房地产及工程方面的专业知识，对付较大的租赁及装修项目，建议委托专业的中介机构供应专业做事，包括市场/价格调查、租赁物业法律尽职调查、租赁及工程条约审核及会谈等，或至少公司法律部门参与租赁物业方面的事情，以便创造风险点，在签订租赁条约时设定相应的条款予以戒备。